Capitalización Tasa

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¿Cuál es la 'Tasa de capitalización'

La tasa de capitalización es la tasa de rendimiento de una propiedad de inversión inmobiliaria basada en los ingresos que se espera que genere la propiedad. La tasa de capitalización se usa para estimar el rendimiento potencial del inversionista sobre su inversión.

La tasa de capitalización de una inversión puede calcularse dividiendo el ingreso operativo neto (NOI) de la inversión entre el valor de mercado actual de la propiedad, donde NOI es el rendimiento anual de la propiedad menos todos los costos operativos. La fórmula para calcular la tasa de capitalización se puede expresar de la siguiente manera:

Tasa de capitalización = Utilidad operativa neta / Valor actual de mercado

Algunos consideran que la tasa de capitalización es, en esencia, la tasa de descuento de una perpetuidad, aunque el uso de la perpetuidad en este caso puede ser un poco engañoso, ya que implica que los flujos de efectivo serán constantes sobre una base anual.

La tasa de capitalización se expresa como un porcentaje y también se conoce como "tasa de límite". "

ABRIENDO 'Tasa de capitalización'

La tasa de capitalización es muy útil ya que agiliza la información sobre las inversiones inmobiliarias y hace que sea fácil de interpretar. Por ejemplo, si Stephan compra una propiedad por $ 900, 000 y espera que la propiedad genere $ 125, 000 por año después de los costos operativos, la tasa de capitalización de su inversión es 13. 89% ($ 125, 000 / $ 900, 000 = 0. 1389 = 13. 89%). Lo que esto significa es que, cada año, Stephan está ganando 13. 89% del valor de su propiedad como ganancia.

Este ejemplo asume que todos los factores de los cálculos de la tasa máxima de Stephan se mantendrán constantes, pero en realidad las cosas a menudo se vuelven un poco más complicadas. Supongamos que, debido a un auge en la demanda de bienes inmuebles en la ciudad de Stephan después de que realiza la inversión, el valor de la propiedad de Stephan asciende a $ 2 millones cuando ya pasaron dos años. Mientras tanto, Stephan ha estado haciendo la misma cantidad de dinero de la propiedad. Dado que los cálculos de la tasa de capitalización utilizan el valor de mercado actual, la tasa de capitalización de la inversión de Stephan ha cambiado. Debido a que el valor de mercado de la propiedad ha subido mientras que el NOI de Stephan no lo ha hecho, la tasa de capitalización ha disminuido considerablemente a un valor menos favorable de 6. 25% ($ 125,000 / $ 2 millones = 0. 0625 = 6. 25%).

Ejemplos como este ilustran una función importante de las tasas de capitalización. Debido a que la tasa de capitalización es una tasa que mide la rentabilidad, la proporción de NOI en relación con el valor de mercado actual debe permanecer constante para que la tasa de capitalización permanezca igual. Si NOI aumenta mientras que el valor de mercado no lo hace, la tasa de capitalización aumentará y, si sucede lo contrario, la tasa de capitalización disminuirá.Para que una inversión inmobiliaria siga siendo rentable, NOI necesita aumentar a la misma velocidad a medida que aumenta el valor de la propiedad, o a un ritmo aún mayor. En este sentido, la tasa de capitalización es útil porque puede utilizarse para rastrear una inversión inmobiliaria a lo largo del tiempo para ver si su rendimiento está mejorando o no. Si, por alguna razón, la tasa de capitalización está disminuyendo, puede ser una decisión más inteligente simplemente vender la propiedad y reinvertir en otra parte. Con una caída de más del 50% en la tasa máxima de Stephan en tan solo dos años, probablemente sería mejor que encontrara una manera de aumentar su NOI o vender la propiedad y encontrar una inversión alternativa.

Usos de la tasa de capitalización

A menudo, comparar diferentes inversiones inmobiliarias puede ser como comparar manzanas y naranjas, por lo que la tasa de capitalización es un buen punto de partida porque se puede usar para comparar rápida y fácilmente muchas oportunidades de inversión con una sola. otro. La comparación de los valores de mercado o las estimaciones del ingreso operativo de varias propiedades a menudo será difícil y arrojará resultados que son difíciles de evaluar, pero la comparación de los porcentajes es muy sencilla.

Por ejemplo, supongamos que Martha está considerando dos inversiones diferentes con valores de mercado de $ 230, 000 y $ 3M y estima que sus valores de NOI serán de $ 40, 000 y $ 300, 000, respectivamente. Si bien estas inversiones difieren sustancialmente, saber que sus respectivas tasas de capitalización son 17. 39% y 10% pueden ayudar a Martha a tomar su decisión. Sin embargo, aunque la tasa de capitalización de la primera inversión es mucho mayor, la segunda inversión ganará mucho más dinero anualmente, por lo que es probable que esto también influya en la decisión de Martha. Si bien este ejemplo ayuda a ilustrar la capacidad de la tasa límite para ayudar a comparar las inversiones, es importante señalar que es más útil en esta función cuando el NOI o el valor de mercado actual son comparables. Las inversiones de tamaños drásticamente diferentes a menudo pueden tener consideraciones adicionales que pueden evitar comparaciones sin problemas.

Cuando se trata de invertir en bienes inmuebles, los inversores a menudo deciden sobre la tasa más baja que aceptarán para que la inversión valga la pena. Por ejemplo, un inversor puede decidir que, por la cantidad de dinero que está buscando gastar, solo aceptará una inversión con una tasa de capitalización del 10% o superior. Al observar las inversiones potenciales, entonces, compararán las tasas de capitalización de esas inversiones con su tasa de capitalización personal.

La tasa de capitalización también se puede usar para calcular aproximadamente el período de recuperación de la inversión dividiendo 100 por la tasa de capitalización cuando se expresa como un número entero. Por ejemplo, uno puede calcular el período de amortización de una inversión con una tasa de capitalización del 5% al ​​dividir 100 entre 5, para un período de amortización estimado de 20 años. Sin embargo, este método solo debe utilizarse para obtener una estimación aproximada del período de recuperación de la inversión, ya que pocas inversiones inmobiliarias retendrán una tasa de capitalización constante durante un largo período de tiempo.

Además, la capitalización directa es un método utilizado para valorar una inversión inmobiliaria que incorpora la tasa de capitalización. Con este método, uno puede dividir NOI por la tasa de capitalización para determinar el costo de capital de la inversión. Aunque esto puede parecer complicado, se trata esencialmente de una reconfiguración de la fórmula de tasa de capitalización.

Problemas con la tasa de capitalización

Si bien la tasa de capitalización es una razón muy útil para usar al planificar o analizar una inversión, tiene algunas limitaciones importantes que deben tenerse en cuenta antes de utilizar la tasa de límite.

Una de estas limitaciones es que la tasa de capitalización no es muy útil para inversiones a corto plazo. Con poco tiempo para desarrollar un flujo de efectivo confiable, el NOI de una inversión puede ser difícil o imposible de determinar, lo que hace que los cálculos de la tasa de capitalización también sean difíciles o imposibles.

También es importante tener en cuenta que la tasa de capitalización a veces se calcula como NOI dividido por la cantidad original que el propietario actual pagó por la propiedad. Debido a que el valor de una propiedad rara vez será el mismo durante mucho tiempo, este método de cálculo de tasas de límite es mucho menos útil que el otro método. Calcular una tasa máxima para una propiedad con un valor de $ 2 millones en 2015 basado en su precio de 1995 de $ 300,000 no será muy útil y dará resultados muy engañosos. Problemas adicionales al usar este método también pueden surgir en el caso de una propiedad dada como un regalo o por herencia, ya que la tasa de límite máximo no se puede determinar con un costo de cero.

La tasa de capitalización es una relación popular y fácil de usar, pero no debe ser el único factor en una decisión de inversión inmobiliaria. Se deben considerar muchos más factores, como el crecimiento o disminución de los ingresos potenciales, el aumento en el valor de la propiedad y cualquier inversión alternativa disponible.